Nouveau site web

A compter du 2 novembre 2017, rejoignez nous sur notre nouveau site web, qui présente de manière claire et exhaustive l'ensemble de nos activités, nos actualités, notre équipe et nos références. 

Vous y trouverez par ailleurs un espace de téléchargement de documents ainsi que notre plateforme d'offres d'emplois et de stages.

www.eppc.fr

Redéveloppement du Centre commercial Bobigny 2 en programme urbain mixte de centre ville

EPPC, associé au bureau d'études AME, a conseillé, depuis 2014, la copropriété du Centre commercial de Bobigny 2 (Unibail Rodamco, La Française AM, Auchan France et Ville de Bobigny) pour la définition d'un programme mixte de valorisation du site commercial (25 000 m2 GLA) et son inscription dans un projet global de transformation du centre ville de Bobigny. 

A la demande de la copropriété, EPPC est intervenu à compter de mi 2015 afin de : 

• structurer une consultation d'opérateurs - investisseurs pour l'acquisition globale du site et sa valorisation en programme mixte à dominante résidentielle,
• mettre au point et négocier les conventions de partenariat,
• analyser les offres produites en matière programmatique et financière.

Trois groupements ont été auditionnés en 2016 (Altarea Cogedim, Linkcity Icade, Sogeprom Kaufman & Broad). 

A l'issue d'un processus de sélection, Altarea Cogedim Grands Projets a été déclaré lauréat par la copropriété et un protocole d'accord a été signé le 14/11/2016 avec l'opérateur investisseur permettant de lancer les études opérationnelles. Celles-ci seront supervisées par un Comité de suivi, coordonné par EPPC, afin de garantir aux copropriétaires la conclusion de promesses de vente et la levée de leurs conditions suspensives dans les meilleurs délais.

Altarea Cogedim, épaulé par l'agence TVK, urbaniste conseil, réalisera l'intégralité du projet et conclura avec la Ville de Bobigny et le Territoire Est Ensemble une convention de PUP afin de participer aux équipements publics rendus nécessaires par la réalisation du projet.

Le projet, réalisé en deux phases, comprendra 13 000 m2 SDP environ de commerces et cinéma, 1 170 logements familiaux et une résidence service, 10 500 m2 de bureaux, desservis par de nouveaux espaces publics et localisés à proximité immédiate des stations du métro ligne 5, du tramway ligne 1 et de la future gare du Grand Paris Express ligne 15. 

Cette opération est exemplaire à plusieurs titres : 

• elle démontre la capacité de surmonter les blocages au redéveloppement d'un site commercial en grande difficulté par la recherche de valorisations immobilières denses, mixtes et à dominante résidentielle,
• elle illustre la nécessaire mise en place de partenariats opérationnels associant opérateurs publics et privés pour la concrétisation de projets de valorisation complexes,
• elle constitue une opération de référence pour EPPC en direction de projet, médiation entre acteurs publics, privés, copropriétaires et candidats, analyse d'offre programmatique et financières et négociation de conventions opérationnelles.

Nouvelles missions pour EPPC en 2016

En 2016, EPPC réalise des missions de conseil stratégique en programmation, montage d'opération, organisation d'appels à projets et sélection d'opérateurs sur des territoires de projets à fort enjeux.

• Conduite de la sélection finale d'opérateurs en vue de la valorisation du centre commercial Bobigny 2 et sa transformation en grand projet de cœur de ville mixte à vocation résidentielle, commerciale et servicielle, sur 100 000 m2 SDP, pour le compte d'Unibail - Rodamco, la Française AM, Auchan France et la ville de Bobigny,
• Programmation et analyse financière des programmes d'opération conjoints à la réalisation des gares du Grand Paris Express (Arcueil Cachan et Créteil) pour le compte de la Société du Grand Paris,
• Etude de faisabilité d'implantation du Marché des 5 continents à Paris pour le compte de la Ville de Paris,
• Etude de stratégie de développement du cœur de ville commercial de Marseille,
• Etude de potentiel de développement d'activités commerciales et culturelles, pérennes comme événementielles sur le site de Paris Gare de Lyon Daumesnil pour le compte de la SNCF,
• Coordination de la phase d'appel à idées auprès d'opérateurs spécialisées en immobilier commercial de premier plan en vue de la stabilisation du volet commercial du projet Toulouse Matabiau, pour le compte de la SNCF Immobilier et des partenaires du projet Toulouse Euro Sud Ouest,
• Coordination des études de programmation et assistance aux négociations avec les opérateurs investisseurs et promoteurs en charge du développement de projets à vocation commerciale, servicielle ou hôtelière sur le périmètre de la Part Dieu pour le compte de la SPL Lyon Part Dieu et du Grand Lyon, dans le cadre de la mission de conduite de projet réalisée par l'AUC architectes urbanistes,
• Réalisation de missions de structurations d'appel à projet en vue de la réalisation de programmes immobiliers mixtes à Antibes, Bordeaux ou Lille,
• Réalisation de missions de programmation commerciale à Nantes, Villeurbanne,  Lyon, Paris La Défense,
• Réalisation d'études de programmation, d'analyse financière et de montage en vue de la rénovation d'un bâtiment historique à très fort enjeu à Strasbourg pour le compte de la SPL des Deux Rives,
• Réalisation d'une mission d'audit européen des méthodes de direction de projet immobilier en environnement de transport, en lien avec Algoé consultants, pour le compte de SNCF Gares & Connexions.

Ces missions illustrent la largeur du champ d'intervention de notre société et la capacité de nos équipes  à réaliser des prestations de conseil en environnement de projet complexe impliquant l'étude et la mise en œuvre de partenariats entre opérateurs publics et privés.

Le commerce personnalisé est l'avenir du commerce

Le commerce connaît en France une évolution paradoxale depuis la fin des années 2000

Cette évolution résulte de la conjonction de cinq facteurs pour partie indépendants entre – eux :

• Mutations démographiques profondes, sensibles à compter du milieu des années 2000 (ralentissement général de la croissance démographique, augmentation sensible de l’âge médian de la population),
• Evolutions tendancielles des choix d’allocation de la consommation des ménages en France au bénéfice de l’immobilier, des services immatériels (santé, éducation notamment) et de l’émergence de consommations alternatives (partage, troc, consommation désintermédiée),
• Rythme de croissance économique durablement ralenti,
• Réduction du rythme d’évolution du pouvoir d’achat,
• Arrivée à maturité des NTIC et effervescence de l’e commerce qui révolutionne la relation client, les circuits logistiques et le temps du commerce.

Dans le même temps, de manière somme toute assez paradoxale, le rythme de production d’immobilier destiné à l’implantation de commerce physique traditionnel ne se tarit pas :

• Le montant annuel investi en immobilier commercial en France est tendanciellement important depuis 2005-2006 et atteint même régulièrement des niveaux records depuis 2012,
• Le rythme annuel d'autorisations d'exploitation commerciale reste élévé, bien qu'inférieur au pic enregistré entre 2007 et 2011,
• Ce rythme de construction venant s’additionner à un parc commercial important, situé dans la moyenne haute européenne.

Ce haut niveau d’investissement, qui peut sembler décorrélé de la conjoncture économique générale, trouve son explication dans :

• Le haut niveau de rendement octroyé par l’immobilier commercial au regard du risque réel, modéré, qu’il génère pour les investisseurs,
• La structuration très professionnelle et le caractère concurrentiel de la filière du développement immobilier commercial,
• L’attrait représenté pour les élus par l’affichage de création d’emplois dans le secteur du commerce de détail peu qualifiés et non délocalisables.

On est donc dans une situation paradoxale où :

• Les fondamentaux du commerce semblent durablement réinterrogés,
• Les modèles alternatifs connaissent des fortunes inégales : réussite incontestable du e-commerce, du drive, modèles émergents (commerce éphémère, circuit court, commerce collaboratif) encore très embryonnaires, faute de modèles économiques suffisamment stabilisés pour justifier des investissements privés importants et durable,
• La production d’immobilier commercial traditionnel demeure élevée,
• La crise du commerce, et de son pendant immobilier commercial, est très inégalement perçue selon les zones géographiques, les formats et les gammes de commerces.

Un avenir probable : le commerce personnalisé

 

L’avenir du commerce en France n’est ni au statu quo ante, ni à une disparition du commerce physique au profit de modèles alternatifs (e-commerce, circuits courts).

 

A l’instar de marchés connexes au commerce de masse, qui ont d’ailleurs accompagné son développement en France depuis les années 50 (automobile, radio-télévision), le commerce se segmente en :

• personnalisant son offre, personnalisation d’ailleurs facilitée par la révolution du big data permettant de bien mieux connaître sa clientèle et de la fidéliser,
• diversifiant les canaux d’appréhension et d’achat d’un même produit par le client,
• investissant lourdement sur le back office du commerce (réseaux d'approvisionnement, optimisation logistique, data, CRM, outils prédictifs...).

Ce mouvement de personnalisation du commerce se traduit par la réussite des sites à forte identité (grands centres commerciaux, leaders sur leurs zones de chalandises, retails parks attractifs et rénovés, flagships de centre-ville) ou à forte capacité de captation de clientèle (commerces de flux).

Il se traduit en revanche par une lente déréliction des formes urbaines dédiées au commerce qui, soit ne permettent pas de toucher une clientèle précise, soit n’offrent pas des conditions optimales de fonctionnement. Cette crise ne se limite pas à une typologie urbaine spécifique. Elle touche les centres villes, les faubourgs comme les périphéries dès lors que l’actif commercial implanté ne répond pas à ces deux fondamentaux. Dans un environnement économique contraint, ces sites en difficulté sont alors appelés à disparaître progressivement et à générer des friches, ce qui peut apparaître comme un phénomène nouveau en France mais est déjà bien ancré dans de nombreux pays.

Comment concevoir le commerce en ville ?

 

Concevoir le commerce en ville c’est d’abord, préalablement à tout projet, s’approprier les logiques de segmentation du marché du commerce en distinguant les sites et projets commerciaux non plus seulement par forme urbaine ou localisation dans l’agglomération (centre-ville, périphérie, centre commercial, retail park…), mais par publics visés par l’offre envisagée et types d’attentes de ce public en termes d’accessibilité, d’offre, de services connexes.

 

C’est ensuite chercher à développer une offre la plus diversifiée possible capable de répondre aux aspirations d’une clientèle soucieuse de service personnalisé :

• il n’est plus question de seulement veiller à répartir sur le territoire des offres très homogènes partageant ou disputant leurs zones de chalandise respectives,
• il est plutôt question, tout en préservant une offre massifiée de milieu de gamme répondant à des besoins d’achat fonctionnels, d’enrichir celle-ci par la préservation et/ou le développement de sites à l’identité très affirmée, visant un moment d’achat spécifique et proposant les services adaptés à ce moment d’achat (livraison, points-relais, hybridation de services, activité événementielles connexes…).

Concevoir le commerce en ville c’est être également exigeant vis-à-vis des porteurs de projet, publics comme privés :

• être sélectif dans le développement de projet,
• vérifier l’adéquation du projet avec les aspirations de la clientèle visée (examen des motivations et temps de visite, vérification des types d’offre attendue, examen de la sensibilité de la clientèle à tel type d’innovation),
• s’assurer de la réalité (notamment économique) des ambitions proposées et notamment des investissements de personnalisation de l’offre (traitement d’ambiance, richesse des services proposés, qualité de l’accueil, enrichissements de l'offre vers le loisirs, la culture, la gastronomie…),
• veiller à la réversibilité des aménagements proposés.

C’est aussi être prudent vis-à-vis des raisonnements de facilité pour lesquels le commerce est simplement perçu comme un facteur d’équilibre financier d’opération et/ou un facteur d’animation urbaine. Un équipement commercial ne peut répondre à ces deux aspirations que s’il fonctionne correctement et pour ce faire doit préalablement rencontrer sa clientèle...

C’est enfin anticiper la génération de friches et accompagner leur transformation, notamment au profit de l’habitat, dès lors que les questions de desserte, d’équipement public et d’environnement le permettent.

Eymeric de Montauzon

edemontauzon@eppc.fr

 

EPPC est une société de conseil stratégique  en immobilier commercial, de restauration et de loisirs, spécialisée dans l'anticipation des évolutions de marché, la programmation, l'analyse financière et l'appui au développement de projets ainsi que la médiation opérationnelle entre acteurs. Depuis sa création en 2011, notre société a conseillé plus de 30 clients clients prestigieux, publics comme privés, en France comme en Europe, dans le cadre de plus de 70 missions de conseil.

Socles actifs commerciaux

A Paris La Défense, Lyon, Villeurbanne et Nantes, EPPC a été récemment mobilisé par des opérateurs publics (collectivités, aménageurs) soucieux d'auditer le montage opérationel et financier de projets de production de socles commerciaux en pieds d'immeubles de programmes de bureaux, de logements ou d'équipements collectifs.

 

Ces programmes, d'une surface généralement inférieure à 5 000 m2 GLA répartie sur plusieurs lots, se sont multipliés depuis le début de la dernière décennie en France. lls ont été lancés dans le cadre de la réalisation d'opérations d'urbanisme (éco-quartiers, projets de rénovation urbaine, projets de relance ou de redéveloppement de quartiers d'affaires) afin d'animer les rez-de-chaussée d'immeubles, de diversifier les occupations et de proposer des formats de développement commerciaux alternatifs aux centres commerciaux et retail parks. Leur réalisation s'est souvent accompagnée de la mise en oeuvre de dispositifs de portages publics ou de la recherche d'investisseurs privés uniques, destinés à garantir la collectivité ou son aménageur d'une maîtrise de la commercialisation et du devenir de ces ensembles commerciaux.

 

Les résultats de telles opérations sont très inégaux. Nombre de programme sont aujourd'hui caractérisés par une vacance commerciale élevée, la difficulté d'identification d'investisseurs privés crédibles et l'éparpillement de la propriété immobilière des murs.

 

Quels sont les fondamentaux de la réussite de tels projets ?

 

La réussite de tels projets réside bien-sûr dans :

- la prise en compte d'un potentiel de marché réaliste et évolutif au gré de la montée en puissance de l'opération d'urbanisme dans lesquels ils s'insèrent (arrivée de nouvelles populations...),

- l'observation de règles précises d'implantation, d'organisation volumétrique des socles et de coexistence avec les programmes implantés en sous-face (parkings) et en surplomb (logements, bureaux, activités) des socles,

- l'anticipation des questions d'exploitation futures (règlements d'usage des programmes, circuit de gestion des livraisons, déchets...),

- et surtout, la mise en oeuvre de règles constructives souples qui permettent d'adapter la destination du socle en fonction de réalités de marchés.

 

Cette réussite nécessite également de structurer solidement la phase de promotion des socles commerciaux, les modalités de leur investissement, leur commercialisation ainsi que les modalités de contrôle des phases de conception, de production et de commercialisation par la collectivité ou son aménageur.

 

La structuration doit s'effectuer en veillant au respect des quelques principes fondamentaux :

- tout choix de montage découle d'une analyse circonstanciée du programme de l'opération et de son mode de réalisation, l'analyse par comparaison de montage s'avérant loin d'être opportune dans le cas présent,

- tout choix de montage doit veiller à identifier des autorités claires, mises en situation de compétence et directement intéressées au résultat de l'opération en phase de promotion, de commercialisation, d'investissement et d'exploitation des socles commerciaux,

- la nécessité de la recherche d'un promoteur et/ou d'un investisseur unique doit être auditée au regard des caractéristiques propres de l'opération.

 

Il est en effet des cas où l'investissement unique n'est ni faisable ni même souhaitable. Dans ces cas, l'absence d'unicité de l'investissement devra être compensée par la maîtrise des phases de conception et de production via l'encadrement d'un ou de plusieurs promoteurs.

Il est enfin des sujets où, bien que risqué et consommateur de (rares) crédits d'investissements publics, le portage public s'avère pertinent, notamment lorsque le potentiel de marché ne permet pas de structurer un investissement privé alternatif crédible.

 

Sur l'ensemble de ces sujets, EPPC est en mesure d'apporter un conseil stratégique complet et directement opérationnel, aux collectivités et aménageurs :

- Audit des montages,

- Préconisations détaillées,

- Pré-test opérateurs (promoteurs, investisseurs) et enseignes,

- Rédaction des cahiers des charges,

- Aide à la sélection des promoteurs, investisseurs, prestataires ou enseignes,

- Modélisation financière complète en phase de promotion et d'investissement des programmes (business model investissements, compte d'exploitation, reconstitution des marges, tableau de financement, analyse des risques, tables de sensibilité),

- Aide à la structuration de l'investissement (montage, détermination des obligations, détermination des apports, aide à la rédaction des pactes d'associés).

edemontauzon@eppc.fr

La Défense Seine Arche

EPPC, accompagné d'experts sous-traitants de référence français et internationaux en matière d'offre commerciale, servicielle, numérique, culturelle et sportive, s'est vu confier, fin décembre 2014, par l'EPADESA une mission générale pluri-annuelle d'accompagnement.

 

Cette mission à fort enjeu consiste à conseiller l'établissement public d'aménagement en vue du développement d'une offre diversifiée d'activités de commerces et services au bénéfice des usagers, résidents et visiteurs des différents secteurs de la Défense Seine Arche.

Nouvelle version de l'étude Commerce en France 2030, vers une nouvelle géographie commerciale ?

EPPC a présenté hier devant les élus et commerçants de la CCI du Loiret la dernière version de son étude Commerce 2030 : vers une nouvelle géographie commerciale ?

Cette étude identifie les enjeux du développement commercial au cours des deux prochaines décennies liés aux mutations démographiques en cours, à la révolution technologique du commerce à distance, aux scénarios de prévisions de croissance économique et au fonctionnement du marché immobilier.

Elle explicite les stratégies de localisation commerciale à l'aune de ces enjeux et propose quatre champs d'action collective.

Cette étude est disponible sur simple demande auprès d'Eymeric de Montauzon (edemontauzon@eppc.fr).