06/09/2015

Le commerce personnalisé est l'avenir du commerce

Le commerce connaît en France une évolution paradoxale depuis la fin des années 2000

Cette évolution résulte de la conjonction de cinq facteurs pour partie indépendants entre – eux :
  • Mutations démographiques profondes, sensibles à compter du milieu des années 2000 (ralentissement général de la croissance démographique, augmentation sensible de l’âge médian de la population),
  • Evolutions tendancielles des choix d’allocation de la consommation des ménages en France au bénéfice de l’immobilier, des services immatériels (santé, éducation notamment) et de l’émergence de consommations alternatives (partage, troc, consommation désintermédiée),
  • Rythme de croissance économique durablement ralenti,
  • Réduction du rythme d’évolution du pouvoir d’achat,
  • Arrivée à maturité des NTIC et effervescence de l’e commerce qui révolutionne la relation client, les circuits logistiques et le temps du commerce.
Dans le même temps, de manière somme toute assez paradoxale, le rythme de production d’immobilier destiné à l’implantation de commerce physique traditionnel ne se tarit pas :
  • Le montant annuel investi en immobilier commercial en France est tendanciellement important depuis 2005-2006 et atteint même régulièrement des niveaux records depuis 2012,
  • Le rythme annuel d'autorisations d'exploitation commerciale reste élévé, bien qu'inférieur au pic enregistré entre 2007 et 2011,
  • Ce rythme de construction venant s’additionner à un parc commercial important, situé dans la moyenne haute européenne.
Ce haut niveau d’investissement, qui peut sembler décorrélé de la conjoncture économique générale, trouve son explication dans :
  • Le haut niveau de rendement octroyé par l’immobilier commercial au regard du risque réel, modéré, qu’il génère pour les investisseurs,
  • La structuration très professionnelle et le caractère concurrentiel de la filière du développement immobilier commercial,
  • L’attrait représenté pour les élus par l’affichage de création d’emplois dans le secteur du commerce de détail peu qualifiés et non délocalisables.
On est donc dans une situation paradoxale où :
  • Les fondamentaux du commerce semblent durablement réinterrogés,
  • Les modèles alternatifs connaissent des fortunes inégales : réussite incontestable du e-commerce, du drive, modèles émergents (commerce éphémère, circuit court, commerce collaboratif) encore très embryonnaires, faute de modèles économiques suffisamment stabilisés pour justifier des investissements privés importants et durable,
  • La production d’immobilier commercial traditionnel demeure élevée,
  • La crise du commerce, et de son pendant immobilier commercial, est très inégalement perçue selon les zones géographiques, les formats et les gammes de commerces.

Un avenir probable : le commerce personnalisé
 
L’avenir du commerce en France n’est ni au statu quo ante, ni à une disparition du commerce physique au profit de modèles alternatifs (e-commerce, circuits courts).
 
A l’instar de marchés connexes au commerce de masse, qui ont d’ailleurs accompagné son développement en France depuis les années 50 (automobile, radio-télévision), le commerce se segmente en :
  • personnalisant son offre, personnalisation d’ailleurs facilitée par la révolution du big data permettant de bien mieux connaître sa clientèle et de la fidéliser,
  • diversifiant les canaux d’appréhension et d’achat d’un même produit par le client,
  • investissant lourdement sur le back office du commerce (réseaux d'approvisionnement, optimisation logistique, data, CRM, outils prédictifs...).
Ce mouvement de personnalisation du commerce se traduit par la réussite des sites à forte identité (grands centres commerciaux, leaders sur leurs zones de chalandises, retails parks attractifs et rénovés, flagships de centre-ville) ou à forte capacité de captation de clientèle (commerces de flux).
Il se traduit en revanche par une lente déréliction des formes urbaines dédiées au commerce qui, soit ne permettent pas de toucher une clientèle précise, soit n’offrent pas des conditions optimales de fonctionnement. Cette crise ne se limite pas à une typologie urbaine spécifique. Elle touche les centres villes, les faubourgs comme les périphéries dès lors que l’actif commercial implanté ne répond pas à ces deux fondamentaux. Dans un environnement économique contraint, ces sites en difficulté sont alors appelés à disparaître progressivement et à générer des friches, ce qui peut apparaître comme un phénomène nouveau en France mais est déjà bien ancré dans de nombreux pays.

Comment concevoir le commerce en ville ?
 
Concevoir le commerce en ville c’est d’abord, préalablement à tout projet, s’approprier les logiques de segmentation du marché du commerce en distinguant les sites et projets commerciaux non plus seulement par forme urbaine ou localisation dans l’agglomération (centre-ville, périphérie, centre commercial, retail park…), mais par publics visés par l’offre envisagée et types d’attentes de ce public en termes d’accessibilité, d’offre, de services connexes.
 
C’est ensuite chercher à développer une offre la plus diversifiée possible capable de répondre aux aspirations d’une clientèle soucieuse de service personnalisé :
  • il n’est plus question de seulement veiller à répartir sur le territoire des offres très homogènes partageant ou disputant leurs zones de chalandise respectives,
  • il est plutôt question, tout en préservant une offre massifiée de milieu de gamme répondant à des besoins d’achat fonctionnels, d’enrichir celle-ci par la préservation et/ou le développement de sites à l’identité très affirmée, visant un moment d’achat spécifique et proposant les services adaptés à ce moment d’achat (livraison, points-relais, hybridation de services, activité événementielles connexes…).
Concevoir le commerce en ville c’est être également exigeant vis-à-vis des porteurs de projet, publics comme privés :
  • être sélectif dans le développement de projet,
  • vérifier l’adéquation du projet avec les aspirations de la clientèle visée (examen des motivations et temps de visite, vérification des types d’offre attendue, examen de la sensibilité de la clientèle à tel type d’innovation),
  • s’assurer de la réalité (notamment économique) des ambitions proposées et notamment des investissements de personnalisation de l’offre (traitement d’ambiance, richesse des services proposés, qualité de l’accueil, enrichissements de l'offre vers le loisirs, la culture, la gastronomie…),
  • veiller à la réversibilité des aménagements proposés.
C’est aussi être prudent vis-à-vis des raisonnements de facilité pour lesquels le commerce est simplement perçu comme un facteur d’équilibre financier d’opération et/ou un facteur d’animation urbaine. Un équipement commercial ne peut répondre à ces deux aspirations que s’il fonctionne correctement et pour ce faire doit préalablement rencontrer sa clientèle...
C’est enfin anticiper la génération de friches et accompagner leur transformation, notamment au profit de l’habitat, dès lors que les questions de desserte, d’équipement public et d’environnement le permettent.

Eymeric de Montauzon
 
EPPC est une société de conseil stratégique  en immobilier commercial, de restauration et de loisirs, spécialisée dans l'anticipation des évolutions de marché, la programmation, l'analyse financière et l'appui au développement de projets ainsi que la médiation opérationnelle entre acteurs. Depuis sa création en 2011, notre société a conseillé plus de 30 clients clients prestigieux, publics comme privés, en France comme en Europe, dans le cadre de plus de 70 missions de conseil.


02/06/2015

Socles actifs commerciaux

A Paris La Défense, Lyon, Villeurbanne et Nantes, EPPC a été récemment mobilisé par des opérateurs publics (collectivités, aménageurs) soucieux d'auditer le montage opérationel et financier de projets de production de socles commerciaux en pieds d'immeubles de programmes de bureaux, de logements ou d'équipements collectifs.
 
Ces programmes, d'une surface généralement inférieure à 5 000 m2 GLA répartie sur plusieurs lots, se sont multipliés depuis le début de la dernière décennie en France. lls ont été lancés dans le cadre de la réalisation d'opérations d'urbanisme (éco-quartiers, projets de rénovation urbaine, projets de relance ou de redéveloppement de quartiers d'affaires) afin d'animer les rez-de-chaussée d'immeubles, de diversifier les occupations et de proposer des formats de développement commerciaux alternatifs aux centres commerciaux et retail parks. Leur réalisation s'est souvent accompagnée de la mise en oeuvre de dispositifs de portages publics ou de la recherche d'investisseurs privés uniques, destinés à garantir la collectivité ou son aménageur d'une maîtrise de la commercialisation et du devenir de ces ensembles commerciaux.
 
Les résultats de telles opérations sont très inégaux. Nombre de programme sont aujourd'hui caractérisés par une vacance commerciale élevée, la difficulté d'identification d'investisseurs privés crédibles et l'éparpillement de la propriété immobilière des murs.
 
Quels sont les fondamentaux de la réussite de tels projets ?
 
La réussite de tels projets réside bien-sûr dans :
- la prise en compte d'un potentiel de marché réaliste et évolutif au gré de la montée en puissance de l'opération d'urbanisme dans lesquels ils s'insèrent (arrivée de nouvelles populations...),
- l'observation de règles précises d'implantation, d'organisation volumétrique des socles et de coexistence avec les programmes implantés en sous-face (parkings) et en surplomb (logements, bureaux, activités) des socles,
- l'anticipation des questions d'exploitation futures (règlements d'usage des programmes, circuit de gestion des livraisons, déchets...),
- et surtout, la mise en oeuvre de règles constructives souples qui permettent d'adapter la destination du socle en fonction de réalités de marchés.
 
Cette réussite nécessite également de structurer solidement la phase de promotion des socles commerciaux, les modalités de leur investissement, leur commercialisation ainsi que les modalités de contrôle des phases de conception, de production et de commercialisation par la collectivité ou son aménageur.
 
La structuration doit s'effectuer en veillant au respect des quelques principes fondamentaux :
- tout choix de montage découle d'une analyse circonstanciée du programme de l'opération et de son mode de réalisation, l'analyse par comparaison de montage s'avérant loin d'être opportune dans le cas présent,
- tout choix de montage doit veiller à identifier des autorités claires, mises en situation de compétence et directement intéressées au résultat de l'opération en phase de promotion, de commercialisation, d'investissement et d'exploitation des socles commerciaux,
- la nécessité de la recherche d'un promoteur et/ou d'un investisseur unique doit être auditée au regard des caractéristiques propres de l'opération.
 
Il est en effet des cas où l'investissement unique n'est ni faisable ni même souhaitable. Dans ces cas, l'absence d'unicité de l'investissement devra être compensée par la maîtrise des phases de conception et de production via l'encadrement d'un ou de plusieurs promoteurs.
Il est enfin des sujets où, bien que risqué et consommateur de (rares) crédits d'investissements publics, le portage public s'avère pertinent, notamment lorsque le potentiel de marché ne permet pas de structurer un investissement privé alternatif crédible.
 
Sur l'ensemble de ces sujets, EPPC est en mesure d'apporter un conseil stratégique complet et directement opérationnel, aux collectivités et aménageurs :
- Audit des montages,
- Préconisations détaillées,
- Pré-test opérateurs (promoteurs, investisseurs) et enseignes,
- Rédaction des cahiers des charges,
- Aide à la sélection des promoteurs, investisseurs, prestataires ou enseignes,
- Modélisation financière complète en phase de promotion et d'investissement des programmes (business model investissements, compte d'exploitation, reconstitution des marges, tableau de financement, analyse des risques, tables de sensibilité),
- Aide à la structuration de l'investissement (montage, détermination des obligations, détermination des apports, aide à la rédaction des pactes d'associés).

edemontauzon@eppc.fr