A Paris La Défense, Lyon, Villeurbanne et Nantes, EPPC a été récemment mobilisé par des opérateurs publics (collectivités, aménageurs) soucieux d'auditer le montage opérationel et financier de projets de production de socles commerciaux en pieds d'immeubles de programmes de bureaux, de logements ou d'équipements collectifs.
Ces programmes, d'une surface généralement inférieure à 5 000 m2 GLA répartie sur plusieurs lots, se sont multipliés depuis le début de la dernière décennie en France. lls ont été lancés dans le cadre de la réalisation d'opérations d'urbanisme (éco-quartiers, projets de rénovation urbaine, projets de relance ou de redéveloppement de quartiers d'affaires) afin d'animer les rez-de-chaussée d'immeubles, de diversifier les occupations et de proposer des formats de développement commerciaux alternatifs aux centres commerciaux et retail parks. Leur réalisation s'est souvent accompagnée de la mise en oeuvre de dispositifs de portages publics ou de la recherche d'investisseurs privés uniques, destinés à garantir la collectivité ou son aménageur d'une maîtrise de la commercialisation et du devenir de ces ensembles commerciaux.
Les résultats de telles opérations sont très inégaux. Nombre de programme sont aujourd'hui caractérisés par une vacance commerciale élevée, la difficulté d'identification d'investisseurs privés crédibles et l'éparpillement de la propriété immobilière des murs.
Quels sont les fondamentaux de la réussite de tels projets ?
La réussite de tels projets réside bien-sûr dans :
- la prise en compte d'un potentiel de marché réaliste et évolutif au gré de la montée en puissance de l'opération d'urbanisme dans lesquels ils s'insèrent (arrivée de nouvelles populations...),
- l'observation de règles précises d'implantation, d'organisation volumétrique des socles et de coexistence avec les programmes implantés en sous-face (parkings) et en surplomb (logements, bureaux, activités) des socles,
- l'anticipation des questions d'exploitation futures (règlements d'usage des programmes, circuit de gestion des livraisons, déchets...),
- et surtout, la mise en oeuvre de règles constructives souples qui permettent d'adapter la destination du socle en fonction de réalités de marchés.
Cette réussite nécessite également de structurer solidement la phase de promotion des socles commerciaux, les modalités de leur investissement, leur commercialisation ainsi que les modalités de contrôle des phases de conception, de production et de commercialisation par la collectivité ou son aménageur.
La structuration doit s'effectuer en veillant au respect des quelques principes fondamentaux :
- tout choix de montage découle d'une analyse circonstanciée du programme de l'opération et de son mode de réalisation, l'analyse par comparaison de montage s'avérant loin d'être opportune dans le cas présent,
- tout choix de montage doit veiller à identifier des autorités claires, mises en situation de compétence et directement intéressées au résultat de l'opération en phase de promotion, de commercialisation, d'investissement et d'exploitation des socles commerciaux,
- la nécessité de la recherche d'un promoteur et/ou d'un investisseur unique doit être auditée au regard des caractéristiques propres de l'opération.
Il est en effet des cas où l'investissement unique n'est ni faisable ni même souhaitable. Dans ces cas, l'absence d'unicité de l'investissement devra être compensée par la maîtrise des phases de conception et de production via l'encadrement d'un ou de plusieurs promoteurs.
Il est enfin des sujets où, bien que risqué et consommateur de (rares) crédits d'investissements publics, le portage public s'avère pertinent, notamment lorsque le potentiel de marché ne permet pas de structurer un investissement privé alternatif crédible.
Sur l'ensemble de ces sujets, EPPC est en mesure d'apporter un conseil stratégique complet et directement opérationnel, aux collectivités et aménageurs :
- Audit des montages,
- Préconisations détaillées,
- Pré-test opérateurs (promoteurs, investisseurs) et enseignes,
- Rédaction des cahiers des charges,
- Aide à la sélection des promoteurs, investisseurs, prestataires ou enseignes,
- Modélisation financière complète en phase de promotion et d'investissement des programmes (business model investissements, compte d'exploitation, reconstitution des marges, tableau de financement, analyse des risques, tables de sensibilité),
- Aide à la structuration de l'investissement (montage, détermination des obligations, détermination des apports, aide à la rédaction des pactes d'associés).
edemontauzon@eppc.fr
